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Mietrechtsreform ab 01.09.01
|Mietstruktur und Mieterhöhung| |Staffel- und Indexmiete| |Betriebskosten| |Kündigung| | Tod des Mieters| |Formvorschriften| 1. Mietstruktur und Mieterhöhung Mieterhöhungen sind nur zulässig, soweit nicht mietvertraglich eine Erhöhung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren (§ 557 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a BGB). Das Gesetz nennt als Grundlage für eine Mieterhöhung nunmehr ausdrücklich die ortsübliche Vergleichsmiete. Zur Begründung der Mieterhöhung kann insbesondere auf den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen oder auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt die Benennung von drei Vergleichswohnungen) Bezug genommen werden (§ 558a BGB). Neu sind der so genannte qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank, die erst noch von den Gemeinden und den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern aufgebaut werden soll. Im Unterschied zu den herkömmlichen, zwischen Gemeinden und Interessenvertretern „ausgehandelten“ Mietspiegeln versteht das Gesetz unter einem qualifizierten Mietspiegel einen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannten Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel haben in einem Prozess die „Vermutung“ der Richtigkeit (§ 558d BGB). Wichtige Änderungen betreffen auch die so genannte Kappungsgrenze. Sie beträgt nun 20 Prozent (vorher 30 Prozent). Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Eine weitere Beschränkung enthält § 558 Abs. 1 BGB, wonach eine erhöhte Miete mindestens 15 Monate lang unverändert bleiben muss. Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 2. Staffel- und Indexmiete Ab dem 01.09.2001 kann eine Staffelmiete unbefristet vereinbart werden (§ 557a BGB). Andere als die vereinbarten Mieterhöhungen sind während der Laufzeit nicht möglich. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Die Indexmiete (§ 557b BGB), bei der der Mietzins durch einen Preisindex in seiner Entwicklung nach oben oder unten bestimmt wird, kann nun unbefristet vereinbart werden. Andere Erhöhungen sind nur bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Baumaßnahmen (z. B. Umstellung von Stadt- auf Erdgas) möglich. 3. Betriebskosten Bei der Abrechnung muss der Vermieter „das Gebot der Wirtschaftlichkeit“ beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Neu ist eine Ausschlussfrist für die Nachforderung von Betriebskosten: Der Vermieter hat die Abrechnung binnen einer Frist von einem Jahr seit dem Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen. Ebenfalls innerhalb eines Jahres muss der Mieter eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Die Fristen gelten ausnahmsweise nicht bei nicht zu vertretenden Verzögerungen (z. B. verspätete Abrechnung der Stadtwerke). Umlagemaßstab ist grundsätzlich die Wohnung. Dies bedeutet, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten auch verbrauchsabhängig abzurechnen sind, wenn nichts anderes vereinbart ist. Anders erfasste Betriebskosten muss der Vermieter nach der Wohnfläche umlegen, soweit der Vertrag hierzu keine anderen Umlageschlüssel vorsieht. Bestehende Mietverhältnisse werden nicht berührt. Der Vermieter muss also zulässig vereinbarte Umlageschlüssel nicht ändern. Die bisher mögliche Umlage von Kapitalkostensteigerungen ist ersatzlos entfallen. 4. Kündigung Die nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen gelten nach wie vor uneingeschränkt für den Vermieter. Für den Mieter ist hingegen stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten maßgebend. Der Vermieter ist weiterhin verpflichtet, eine ordentliche Kündigung zu begründen (z. B. Eigenbedarf). Ein Begründungszwang gilt nun auch für außerordentliche Kündigungen. 5. Tod des Mieters (§ 564 BGB) Nach der bisherigen Regelung konnten beim Tod eines Mieters sein Ehegatte und seine Familienangehörigen in das Mietverhältnis eintreten. Dieses Recht haben nun auch nicht eheliche Lebenspartner, auch bei einer gleichgeschlechtlichen Partnerschaft. Erforderlich ist lediglich eine auf Dauer angelegte gemeinsame Haushaltsführung. Tritt keiner in das Mietverhältnis ein, bestehen für Vermieter und Erben vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten. 6. Formvorschriften Für eine Reihe von Erklärungen (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen,
Mieterhöhungsverlangen) ist nunmehr die so genannte Textform ausreichend,
die eine Unterschrift entbehrlich macht und auch Erklärungen in elektronischer
Form ermöglicht. Dies ist insbesondere bei größeren Wohnungsbeständen
von Bedeutung. Für Kündigungen ist weiterhin die Schriftform
notwendig.
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